物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

《物业管理条例》明确规定了业主在物业管理活动中享有的十项权利和业主的六项义务。

 

2.业主在物业管理活动中享有的权利

①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

③提出制订和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

④参加业主大会会议，行使投票权；

⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；

⑥监督业主委员会的工作；

⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；

⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

⑩法律、法规规定的其他权利。

 

3，业主在物业管理活动中履行的义务①遵守业主公约、业主大会议事规则；

②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

④按照国家有关规定交纳专项维修资金；

⑤按时交纳物业服务费用；

⑥法律、法规规定的其他义务。

 

4.业主大会和业主委员会

《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会，还应当同时告知相关的居民委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过。

业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

 

5.物业服务合同

业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利与义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

 

6，物业服务企业在安全管理方面的职责物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

如果发生安全事故，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安员的，应当遵守国家有关规定。保安员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

 

7.物业使用与维护

《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：

第一，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。

第二，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施、设备的维修、养护责任。第三，业主需要装饰、装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第四，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。