维修基金留存和使用计划的编制

 

    为了既能保证物业大修更新资金的需要，又能提高维修基金的利用率，不致造成资金的闲置浪费，就有必要编制维修基金留存和使用计划，从财务上作出合理安排，使物业管理企业的管理者对每年每月将留存多少维修基金和每年每月将使用多少维修基金，做到心中有数，为维修基金的调剂使用、滚动增值创造条件。

    1．维修基金留存计划的编制

    在编制维修基金留存计划时，首先要列出经批准的可动用维修基金进行大修更新的公有共用设备设施项目；其次计算出每一项目需要更新的周期，如一台水泵可经使用5年或更长时间就要更新，一幢房屋每3年需要大修一次等；然后就可计算出所需要的大修更新资金；最后确定每年每月应计提留存的维修基金数额，以便在上年末为下年的大修或更新存有足够的资金。   

    由于货币具有时间价值和通货膨胀的原因，因此，在计算预提年度大修更新资金时，必须考虑通货膨胀率和银行存款利率，以正确编制维修基金留存计划。

    2．维修基金使用计划的编制

    为了高效地使用留存的维修基金，为了使留存的维修基金能够增值运作，也为了保证年度月度维修更新的资金需要，就必须要在计算确定公共设备设施的最佳更新时间后，确定最佳更新方案，明确在计划年度月度大修更新需要的资金，正确编制维修基金的使用计划。

    有了维修基金的使用计划，物业管理企业的经营管理者就可事前控制公用部位和共用设备设施的大修更新资金的使用，克服盲目性，就能够事前调理和解决大修更新资金需要与资金供应可能之间的矛盾，从而保证物业大修更新的顺利进行，保证物业得以保值增值。这是积极管理维修基金的有效办法。因为，维修更新需要一定的人力、物力，如设备材料结构件等，但这个量不是绝对不变的，如果事前物业管理企业能够合理组织，选择最优的更新方案，并通过事前分析，制定降低成本、提高劳动生产率的措施，就可以做到“少花钱，多办事”。