物业价格的构成

物业价格通常由如下7大项构成:土地取得成本;开发成本;管理费用，投资利息销售费用;销售税费;开发利润。
 

土地取得成本的构成可分为下列3 种:通过征收农地取得的，地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。2通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。3)通过市场“购买”取得的，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

在实际中，开发成本主要包括下列几项:D勘察设计和前期工程费，包括可行性研究，工程勘察，规划及建筑设计，施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用;2基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用。如果取得的物业开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费:3房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等:4公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用;(5）开发建设过程中的税费。

管理费用包括物业开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
 

投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息，不能算作利润。

销售费用包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。
 

销售税费可分为下列两类:1销售税金及附加，包括营业税城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”);2其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。

销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。开发利润是由销售收人(售价减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，开发利润则不是个别物业开发商最终获得的实际利润，也不是个别物业开发商所期望获得的利润。开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率来计算。