运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收人、净运营收益。下出租的物业是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收人扣除由出租人负担的费用后的余额。租赁收人包括租金收人和租赁保证金或押金的利息收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因索之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。
